Mietpreisbremse: Nationalrat beschließt vorübergehenden Mietenstopp – Wer ist betroffen?
Von Rechtsanwalt Roland Wegleiter und Rechtsanwalt Mario Kathrein
In den vergangenen 15 Jahren wurden die Anpassungen der Richtwertmieten insgesamt fünfmal ausgesetzt – unter anderem als Reaktion auf die Finanzkrise 2008, während der Corona-Pandemie im Jahr 2021 sowie 2023 aufgrund der stark gestiegenen Inflation. Die von der schwarz-grünen Bundesregierung im Frühjahr 2023 eingeführte sogenannte Mietpreisbremse sollte die Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemieten kurzfristig stoppen. Allerdings offenbarte sich rasch, dass diese Maßnahme kaum Wirkung entfaltete. Sie wurde nicht nur zu spät umgesetzt, sondern betraf ferner nur einen Teil der Mietverhältnisse.
Auch zuletzt sind die Wohnkosten in Österreich stark gestiegen. Dazu hat unter anderem die hohe Inflation beigetragen. Um Mieter:innen zu entlasten, wurde bereits unter der türkis-grünen Regierung in den regulierten Wohnungsmarkt eingegriffen – nun hat der Nationalrat auf Initiative der Dreierkoalition (ÖVP, SPÖ, NEOS) eine weitere Entlastungsmaßnahme in der Sitzung vom 07.03.2025 beschlossen.
Die Mieten in Altbau-, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen werden vorübergehend eingefroren und erst im kommenden Jahr wieder valorisiert, wobei eine Deckelung der Indexierung in den Folgejahren vorgesehen ist. Als gesetzliche Grundlage dient das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG). Damit wird die für 01.04.2025 vorgesehene Inflationsanpassung der Richtwertmietzinse und der Kategoriebeiträge, welche gemäß dem Ende 2023 verabschiedeten 3. MILG zwingend vorgesehen war, ausgesetzt.
Für Vermieter:innen derartiger Objekte hat dies zur Folge, dass bei Neuvermietungen ab Mai 2025 ein Heranziehen eines neuen, höheren Richtwerts als Basis für die Berechnung des Hauptmietzinses nicht möglich ist. Bei bestehenden Altbau-Mietverträgen sind Anhebungen grundsätzlich möglich, allerdings darf auch hier der Mietzins jenen Wert nicht überschreiten, der mit einem gültigen Richtwert erzielt werden kann.
Außerdem wurde mit dem 4. MILG die Anhebung der Grundmiete und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) auf Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) per 01.04.2025 verhindert. Mieterhöhungen bei Genossenschaftswohnungen werden dadurch unterbunden.
Allgemein ist zu bedenken, dass die von der Mietpreisbremse betroffenen Mietverhältnisse in der Regel ohnedies preisgeschützt und daher günstiger als Objekte sind, die zum marküblichen Entgelt vermietet werden können. Bei mietrechtlichen Neubauten (häufig bereits bei einer ab dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung) oder Vollausnahmen aus dem Mietrechtsgesetz (häufig Ein-/Zweifamilienhäuser) kommt die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung. Datenauswertungen zeigen jedoch, dass gerade bei derartigen Objekten die Mieten verhältnismäßig hoch sind. Die Grünen forderten daher in einem Entschließungsantrag unter anderem einen Mietpreisstopp für sämtliche Mieten bis Ende 2026. Dieser Antrag herhielt jedoch keine Mehrheit. In den freien Wohnungsmarkt wurde durch das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz nicht eingegriffen. Rund 450.000 Verträge im freien Wohnungsmarkt blieben daher (noch) gänzlich unberührt. Inwiefern die Mietpreisbremse geeignet ist, die Steigerung der Wohnkosten tatsächlich einzudämmen, muss folglich jedenfalls kritisch hinterfragt werden. Dies auch in Anbetracht des Umstands, dass sich das Angebot an Wohnraum in Österreich zuletzt verknappte.
In einem nächsten Schritt gilt es laut den Koalitionsparteien zusammenhängende weitere Maßnahmen aus dem Regierungsprogramm ebenfalls rasch umzusetzen. Gemeint ist damit wohl einerseits die Deckelung von Mietzins-Anpassungen in den Folgejahren sowie eine Regelung in Bezug auf ungültige Wertsicherungsklauseln, die mutmaßlich hunderttausende Bestandverhältnisse in Österreich betreffen. Die Koalition fasst die Anhebung der Mindestbefristung von drei fünf Jahren sowie die Einführung eines neunen Index für Wohnraumvermietung ins Auge.
Aufgrund der Komplexität und Vielschichtigkeit mietrechtlicher Fragestellungen ist eine fundierte juristische Beratung unerlässlich. Gerne steht Ihnen unsere Praxisgruppe Immobilienrecht für weiterführende Fragen zur Verfügung.